อย่างไรก็ดี เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 (ไตรมาส 4 ปี 2562) พบว่า ภาพรวมความต้องการซื้อในระยะยาวยังมีแนวโน้มเติบโตได้ดี โดยความต้องการซื้อคอนโดฯ ปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด 12% ตามมาด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 10% และบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 2%
นอกจากนี้ยังพบว่าที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุดในตลาดด้วยสัดส่วน 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับล่าง ยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะดูดซับอุปทานเหล่านี้
สอดคล้องกับข้อมูลของเครดิตบูโรที่พบว่าหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงขึ้น ผู้ซื้อระดับล่างเริ่มผ่อนบ้านไม่ไหวจากปัญหาค่าครองชีพที่แพงขึ้น โดยประมาณ 60-70% ของหนี้ที่กำลังจะเสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือประมาณ 1.2 แสนล้านบาท มีปัญหามาจากคนที่ผ่อนบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง
สำหรับภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีทิศทางเพิ่มสูงขึ้นเช่นเดียวกับภาพรวมของทั้งประเทศ พบว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้น 4% เทียบปีก่อน โดยเป็นการปรับเพิ่มขึ้นทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย
คอนโดฯ เพิ่มขึ้นมากที่สุดเพิ่มขึ้น 5% เทียบปีก่อน ตามมาด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 3% เทียบปีก่อนและทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 3% เทียบปีก่อน สะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการก่อสร้างโครงการใหม่ที่กลายเป็นปัจจัยกดดันให้ผู้ประกอบการต้องวางกลยุทธ์เพื่อปรับราคาให้สอดคล้องกับทั้งต้นทุนและกำลังซื้อของผู้บริโภค
ทั้งนี้ราคาบ้านที่แพงขึ้นในยุคที่อัตราดอกเบี้ยสูงกลายเป็นความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภค ทำให้ความต้องการซื้อในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างมาก โดยภาพรวมความต้องการซื้อลดลง 15% เทียบไตรมาสก่อนและลดลง 27% เมื่อเทียบปีก่อน ทั้งนี้ บ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัยที่ความต้องการซื้อลดลงมากที่สุด โดยลดลงถึง 21% เทียบไรมาสก่อน ลดลง 34% เทียบปีก่อน รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ลดลง 17% เทียบไตรมาสก่อน ลดลง 28% เทียบปีก่อนและคอนโดฯ ลดลง 12% เทียบไตรมาสก่อน ลดลง 23% เทียบปีก่อน
อย่างไรก็ดี หากมองในระยะยาวเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ภาพรวมความต้องการซื้อในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นบวก โดยความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น 8% ซึ่งบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 10% สวนทางกับความต้องการระยะสั้น ตามมาด้วยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 8% และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 5%
สำหรับทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในกรุงเทพฯ ในไตรมาสล่าสุด ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ และกรุงเทพฯ รอบนอก อันดับ 1 ได้แก่ เขตบางเขน เพิ่มขึ้น 16% เทียบไตรมาสก่อน เพิ่มขึ้น 10% เทียบปีก่อนด้วยทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้า 2 สาย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี และยังอยู่ใกล้สนามบินดอนเมืองจึงเชื่อมต่อการเดินทางได้อย่างสะดวก
ตามมาด้วยเขตบางกอกใหญ่ เพิ่มขึ้น 15% เทียบไตรมาสก่อน เพิ่มขึ้น 24% เทียบปีก่อน, เขตลาดกระบัง เพิ่มขึ้น 13% เทียบไตรมาสก่อน ลดลง 5% เทียบปีก่อน , เขตบางขุนเทียน เพิ่มขึ้น 9% เทียบไตรมาสก่อน เพิ่มขึ้น 1% เทียบปีก่อน และเขตประเวศ เพิ่มขึ้น 6% เทียบไตรมาสก่อนและเพิ่มขึ้น 10% เทียบกับปีก่อน
นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) กล่าวว่า หากมองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้อาจไม่ได้สดใสเท่าใดนัก ยังมีปัจจัยท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีก่อนหน้า ทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงฟื้นตัวไม่มากนัก อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง รวมทั้งค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง ปัจจัยเหล่านี้กำลังผลักให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ต้องชะลอการซื้อบ้านออกไปก่อน
แต่ทั้งนี้ นักวิเคราะห์หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าดอกเบี้ยในระยะถัดไปน่าจะมีแนวโน้มลดลง ซึ่งจะเอื้อประโยชน์ต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยรวมทั้งผู้ที่กำลังผ่อนบ้านในเวลานี้
ท่ามกลางความท้าทายบนสถานการณ์ที่คาดเดาอนาคตไม่ได้นี้ มองว่าผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างควรต้องรักษาวินัยทางการเงินอย่างมาก นอกจากจะมีแผนรับมือในกรณีที่ดอกเบี้ยไม่ได้ปรับลดลงแล้ว ควรมีแผนฉุกเฉินในกรณีที่ดอกเบี้ยเข้าสู่ยุคขาขึ้นอีกครั้งด้วย เพื่อเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยโดยที่ไม่ขาดสภาพคล่อง เนื่องจากธนาคารยังคงมีมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อกับผู้บริโภคกลุ่มนี้เพื่อป้องกันปัญหาหนี้เสียที่อาจตามมา
“แม้จะมีความท้าทาย แต่คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยบวกในระยะยาว เพร่ะความต้องการซื้อและความต้องการเช่ายังคงสูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดโควิด สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาฯในฐานะสินทรัพย์ที่สามารถถือครองและหวังผลกำไรในระยะยาวได้ “นายวิทยากล่าว
